相続した実家を解体して土地を売却しようとしたところ、
不動産会社から「擁壁（ようへき）の図面はありますか？」と聞かれて戸惑う――。
実はこのやり取り、相続した不動産の売却現場では非常によくある場面です。
特に高台や傾斜地の土地は、「擁壁の状態」や「法的適合性」が売却価格や売れやすさに直結します。
今回は、**相続人の方が知っておくべき実務ポイント**を、税務・不動産・相続の視点から整理してお伝えします。
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## そもそも「擁壁」とは何か
擁壁とは、
**土地の高低差によって土砂が崩れないように支える壁**のことです。
いわば「土地の安全を守る基礎インフラ」です。
特に次のような土地では、ほぼ必ず存在します。
・高台にある住宅地
・ひな壇状の分譲地
・隣地との高低差が大きい土地
・造成された宅地
擁壁は見た目以上に重要で、
**豪雨・地震時の安全性や建築可否に直結する設備**でもあります。
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## 相続した土地の売却で「図面はありますか？」と聞かれる理由
これは非常に実務的な質問です。
不動産会社や買主が確認したいのは、次の2点です。
### ① 法律に適合しているか（違法ではないか）
特に重要なのはこのラインです。
**高さ2mを超える擁壁**
この場合、
・建築確認申請
・構造計算
・安全基準適合
が必要になるケースがあります。
つまり、
**図面がない＝安全性が確認できない**
という判断になりやすいのです。
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## 実務上いちばん影響が大きいのは「売却価格」
ここが相続人の方にとって最大の関心点だと思います。
擁壁の状態によって、土地の評価は次のように変わります。
### ■問題がない場合
・通常価格で売却可能
・住宅建築もスムーズ
・融資も通りやすい
### ■問題がある場合
・数百万円〜1,000万円以上の減額
・「現金購入のみ」になる
・買主が限定される
ここが現場感覚として非常に重要なところです。
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## 税務上も見逃せないポイント
相続人の方にとって、実はここも大切です。
### ■擁壁補修費は「取得費」に加算できる可能性
例えば、
・補強工事
・改修工事
・安全対策工事
これらは一定の場合、
**譲渡所得の計算上の取得費**
として認められることがあります。
つまり、
**税金を減らせる可能性がある**
ということです。
逆に言えば、
**記録や領収書を残していないと損をする**
可能性があります。
ここは税理士として強くお伝えしたい実務ポイントです。
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## まず相続人が確認しておきたい「3つのチェック」
専門家に依頼する前に、最低限ここだけ確認しておくと安心です。
### ① 図面・確認申請書は残っているか
探す場所の例：
・建築確認書類ファイル
・法務局
・市役所
・施工会社
なくても大丈夫ですが、
**あるだけで売却が圧倒的に有利**になります。
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### ② 目視での簡易チェック
次のような症状があれば要注意です。
・ひび割れ
・傾き
・水がしみ出ている
・水抜き穴が詰まっている
・苔が多い
これは「危険」という意味ではなく、
**専門家に一度見てもらうサイン**
です。
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### ③ 売却前に「専門家の診断」が必要か判断する
特に次の場合は、早めの相談をおすすめします。
・高さ2m以上
・古い石積み擁壁
・図面がない
・空き家期間が長い
この段階で動くと、
**売却トラブルをほぼ回避できます。**
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## 相続人の方への実務アドバイス（ここが本質）
私はこれまでの現場経験から、次の順番を強くおすすめしています。
### Step1
不動産会社に査定依頼
### Step2
擁壁の状況を確認
### Step3
必要なら専門家診断
### Step4
売却方針を決定
この順番が最も合理的です。
いきなり工事や解体をすると、
**無駄な費用が発生することが本当に多い**のです。
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## まとめ
擁壁のある土地は「不利」ではありません
むしろ、
・見晴らしがよい
・浸水しにくい
・プライバシーが保たれる
といった価値があります。
大切なのは、
**正しく理解し、正しく準備すること**
です。
相続した不動産の売却は、
「不動産」
「法律」
「税金」
が同時に関係するテーマです。
だからこそ、
**早めに専門家と連携することが最大の節税であり、最大のリスク対策**
になります。
必要な方に届けば幸いです。