ここ数年、住宅価格や建築費の上昇により、
**40㎡台のコンパクト住宅**を選択される方が確実に増えています。
特に都市部では、
「50㎡に届かないが、無理なく購入できる現実的な広さ」
という判断をされるケースも多いでしょう。
そこで押さえておきたいのが、
**令和8年度税制改正による住宅ローン控除のルール変更**です。
今回は、
**床面積が40㎡以上50㎡未満の住宅を購入予定の方**に向けて、
実務上とても重要なポイントを整理します。
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■ まず結論：40㎡台でも住宅ローン控除は使えます
これまでは原則として、
**床面積50㎡以上**
が住宅ローン控除の条件でした。
しかし今回の改正で、次の要件を満たせば、
**40㎡以上50㎡未満でも適用可能**
になりました。
主な条件はシンプルです。
・床面積：40㎡以上
・合計所得金額：1,000万円以下
・令和8年以後に居住開始
・その他の通常要件を満たす
つまり、
**「小さい家だから使えない」時代ではなくなった**
これは大きな前進です。
特に、
・単身世帯
・共働き夫婦
・都市部でのコンパクト住宅購入
こうした方にとっては、現実的な制度になりました。
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■ ただし重要な注意点：「上乗せ」は使えません
ここが今回の改正の核心です。
もしあなたが、
・19歳未満の子どもがいる
または
・夫婦のどちらかが40歳未満
この場合は通常、
**借入限度額が最大1,000万円上乗せ**
されます。
（いわゆる「子育て世帯・若者夫婦世帯の優遇」）
しかし――
**床面積が40㎡以上50㎡未満の場合は、
この上乗せが使えません。**
ここは非常に重要な判断ポイントです。
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■ 具体例で比較してみましょう
同じ条件でも、床面積でここまで変わります。
【前提】
・夫：40歳未満
・住宅：ZEH水準省エネ住宅（既存）
■ 床面積50㎡以上の場合
借入限度額：
**4,500万円**
■ 床面積40㎡以上50㎡未満の場合
借入限度額：
**3,500万円**
差額は、
**1,000万円**
です。
そしてこの差は、
最終的な減税額にも影響します。
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■ 実務的に一番大事なのは「50㎡を少しでも超えるか」
現場では、ここが最も重要です。
**49.9㎡ と 50.0㎡**
このわずかな差で、
・借入限度額
・控除額
・将来の手取り
が大きく変わります。
しかも、
**登記面積（内法面積）で判定**
されます。
不動産広告の
・壁芯面積
・専有面積
とは一致しないこともあるため、
ここは必ず確認が必要です。
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■ こんな方は特に注意してください
次のいずれかに当てはまる方は、
今回の改正の影響を強く受けます。
・40㎡台のマンションを検討している
・都心部・駅近物件を優先している
・子育て世帯、または40歳未満の夫婦
・住宅価格を抑えつつ控除も最大化したい
この場合、
**「あと1㎡」の価値が非常に大きい**
可能性があります。
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■ 経営者・個人事業主の方へ（特に重要）
事業をされている方は、
・所得が1,000万円を超える年がある
・収入が年によって変動する
という特徴があります。
ここも重要です。
**所得1,000万円以下でないと
40㎡台の特例は使えません。**
つまり、
・購入年
・入居年
・所得見込み
この3つのタイミング管理が、
税額に直結します。
—
■ まとめ：判断の軸はこの3つです
住宅購入時には、次の3点を必ず確認してください。
① 床面積は「50㎡以上」か
② 所得は「1,000万円以下」か
③ 上乗せ対象（子育て・若者夫婦）か
この3つで、
住宅ローン控除の効果は大きく変わります。
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■ 最後に
住宅は、
「人生で最も大きな買い物」
であると同時に、
**最も大きな税務判断**
でもあります。
価格だけでなく、
・面積
・所得
・入居時期
この3つを整えることで、
数十万円から数百万円の差が生まれることもあります。
購入前の段階で一度整理しておくことが、
将来の安心につながります。
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