自宅に住み続けながら老後資金を確保！リバースモーゲージの仕組みと相続への影響を解説

「老後の生活費が少し心配。でも、住み慣れた自宅は手放したくない」

このような悩みをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

年金や預貯金だけで老後の生活費をまかなうことに不安を感じていても、自宅を売却してしまうと、住む場所を失ってしまいます。

そこで選択肢の一つとなるのが、リバースモーゲージです。

リバースモーゲージは、自宅を担保に金融機関などから融資を受け、自宅に住み続けながら資金を確保する仕組みです。

ただし、便利な制度である一方、将来の自宅の売却や相続人への影響など、事前に理解しておきたい注意点もあります。

特に、子どもに自宅を残したいと考えている方は、慎重に検討する必要があります。

今回は、リバースモーゲージの基本的な仕組みから、老後資金対策としてのメリット・デメリット、相続への影響まで分かりやすく解説します。

1．老後資金の準備にリバースモーゲージという選択肢

老後の生活を考えたとき、気になるのが生活資金の問題です。

公的年金や預貯金で生活費をまかなえるとしても、次のような支出が増える可能性があります。

日々の生活費
医療費や介護費用
自宅の修繕費やリフォーム費用
高齢者向け住宅への住み替え費用
趣味や旅行など、ゆとりある生活のための費用

特に、自宅を所有している方の場合、資産はあるものの、自由に使える現金が十分にないというケースもあります。

例えば、土地と建物を所有していても、その不動産を売却しない限り、生活費として使うことはできません。

そこで、自宅という不動産を活用して資金を確保する方法がリバースモーゲージです。

自宅をすぐに売却することなく、住み続けながら資金を確保できる可能性があるという点が、大きな特徴です。

ただし、借入れである以上、将来的には返済が必要になります。

老後資金を確保できるというメリットだけでなく、最終的に自宅をどうするのかまで考えておくことが大切です。

2．リバースモーゲージとは？基本的な仕組みを解説

リバースモーゲージとは、自宅の土地や建物を担保として金融機関などから融資を受ける制度です。

一般的な住宅ローンとは、返済の仕組みが反対になります。

住宅ローンとリバースモーゲージの違い

項目	一般的な住宅ローン	リバースモーゲージ
資金の受取り	最初に借入れ	一括・定期・必要時など商品による
担保	購入する住宅など	原則として所有する自宅
毎月の返済	元金と利息	利息のみなど商品による
元金の返済	毎月返済	契約終了時などに一括返済するのが一般的
最終的な返済	毎月の返済で完済	自宅の売却や相続人の返済など

一般的なリバースモーゲージでは、契約期間中は元金の返済を行わず、利息のみを支払うタイプがあります。

そして、契約者の死亡時などに、借入金の元金をまとめて返済します。

返済方法としては、次のようなものが考えられます。

相続人が預貯金などで借入金を一括返済する
自宅を売却して、その代金で返済する

つまり、契約期間中は自宅に住み続けられても、最終的には自宅を売却して返済することが基本となる商品が多いのです。

ただし、商品によって資金の使い道や返済方法、契約終了の条件は異なります。

例えば、住宅金融支援機構の「リ・バース60」は、住宅の建設・購入、リフォーム、住宅ローンの借換えなどを目的とする住宅ローンであり、生活費には利用できません。

リバースモーゲージという名称だけで判断せず、何に使える融資なのかを確認することが重要です。

3．リバースモーゲージの主な種類と資金の受け取り方

リバースモーゲージには、資金の受け取り方によって、いくつかのタイプがあります。

金融機関によって商品内容は異なりますが、一般的には次のような方法があります。

① 年金型・定期受取型

毎月または一定期間ごとに、決められた金額を受け取る方法です。

例えば、毎月5万円ずつ受け取る契約であれば、年金などの収入に上乗せする形で生活資金を確保できます。

毎月の生活費を補いたい方にとって、資金計画を立てやすい方法です。

② 一括融資型

契約時にまとまった金額を借り入れる方法です。

例えば、自宅のリフォームや住宅ローンの借換えなど、まとまった資金が必要な場合に利用されます。

③ 自由融資型・随時借入型

設定された融資限度額の範囲内で、必要なときに資金を借り入れる方法です。

必要な金額だけを借りられるため、資金の使い方に合わせて利用できる場合があります。

受取方法を選ぶ際のポイント

受取方法	向いている資金需要
年金型・定期受取型	毎月の生活費の補填
一括融資型	リフォームなどまとまった支出
自由融資型	必要なときに資金を確保したい場合

ただし、すべての金融機関がこれらの方式を取り扱っているわけではありません。

また、借入限度額や利用条件も異なります。

自分の老後の生活設計に合った商品を選ぶことが大切です。

4．老後資金対策としてのメリット

リバースモーゲージには、老後の生活を考えるうえで、いくつかのメリットがあります。

メリット① 自宅に住み続けながら資金を確保できる

最大のメリットは、自宅を売却せずに資金を確保できる可能性があることです。

長年住み慣れた自宅を離れることなく、生活資金などを確保できるため、住環境を変えたくない方にとって魅力的な選択肢となります。

メリット② 毎月の返済負担を抑えられる商品がある

一般的なリバースモーゲージでは、契約期間中の返済が利息のみとなる商品があります。

元金の返済が不要な期間があるため、毎月の支出を抑えやすくなります。

ただし、元金が減らないため、借入残高は基本的に残ります。

メリット③ 自宅という資産を有効活用できる

不動産は所有していても、日々の生活費として自由に使えるわけではありません。

リバースモーゲージを利用すれば、自宅を担保にして資金を確保できるため、不動産を老後の生活に活用する方法の一つとなります。

メリット④ 自宅を残す必要がない場合にも検討できる

子どもがすでに自宅を所有している場合や、自宅を相続させる予定がない場合には、生前に自宅を活用して老後資金を確保する方法として検討できます。

ただし、相続人がいない場合や自宅を残す予定がない場合でも、契約条件や費用を十分に確認する必要があります。

5．リバースモーゲージのデメリットと注意すべきリスク

便利な制度に見えるリバースモーゲージですが、注意すべきリスクもあります。

特に重要なのが、次の3つです。

① 不動産価格が下落するリスク

リバースモーゲージでは、自宅の評価額などを基準に融資限度額が決められます。

そのため、将来的に不動産価格が下落すると、融資限度額の見直しが行われたり、追加の返済が必要になったりする可能性があります。

例えば、契約時には十分な担保価値があった自宅でも、周辺地域の地価が下落すれば、当初想定していた金額を借り続けられないことがあります。

自宅の価値が将来も維持されるとは限らないことを理解しておきましょう。

② 金利が上昇するリスク

変動金利型の商品では、金利が上昇すると毎月の利息負担が増える可能性があります。

例えば、借入残高が1,000万円の場合、単純計算では次のようになります。

年利	年間利息	月額換算
1％	10万円	約8,333円
2％	20万円	約16,667円
3％	30万円	25,000円

※借入残高が1,000万円で一定と仮定した概算です。実際の返済額は契約内容や金利の見直し時期などによって異なります。

金利が上昇すると、年金収入などから支払う利息が増えることになります。

老後の収入に余裕がない場合には、金利上昇が家計に大きな影響を与える可能性があります。

③ 長生きによって融資限度額に達するリスク

リバースモーゲージには、融資限度額が設定されています。

長期間にわたって資金を借り続けると、融資限度額に達してしまう可能性があります。

その場合、追加で資金を借りられなくなることも考えられます。

老後は何年続くか分かりません。

例えば、80歳で契約したとしても、90歳、95歳まで生活する可能性があります。

長生きすることを前提に、最後まで生活資金が足りるかどうかを考えておく必要があります。

そのほかにも確認したいこと

対象となる不動産に条件がある
土地の評価が中心となり、建物の評価が低い場合がある
配偶者が契約後も住み続けられるか確認が必要
固定資産税や維持管理費は原則として必要
契約条件によっては、転居や賃貸などに制限がある

融資を受けられる金額だけで判断せず、契約期間中の生活や契約終了時の条件まで確認しましょう。

6．リバースモーゲージを利用すると自宅は相続できない？

相続を考えるうえで、最も重要なポイントの一つです。

リバースモーゲージを利用した場合、契約者が亡くなったときに借入金の返済が必要となります。

そのため、自宅を売却して返済する契約であれば、基本的には相続人が自宅をそのまま引き継ぐことは難しくなります。

ただし、リバースモーゲージを利用したら、必ず自宅を相続できなくなるというわけではありません。

商品によっては、相続人が借入金を一括返済することで、自宅を残せる場合があります。

自宅を残す場合と売却する場合の違い

返済方法	自宅の扱い
相続人が借入金を一括返済	自宅を残せる可能性がある
自宅を売却して返済	原則として自宅は残らない

例えば、親がリバースモーゲージを利用して1,000万円を借り入れていたとします。

親が亡くなった後、子どもが1,000万円を預貯金などで返済できれば、自宅を引き継げる商品があります。

一方、相続人が返済できない場合には、自宅を売却して借入金を返済することになります。

つまり、自宅を残せるかどうかは、借入金の返済方法によって変わるのです。

自宅を子どもに残したい場合は慎重に

「自宅は将来、長男に相続させたい」

「子どもが住んでいるので、売却したくない」

このような希望がある場合には、リバースモーゲージの利用が本当に適しているのか、慎重に考える必要があります。

契約前に、相続人が借入金を返済できる見込みがあるのか、また、自宅を残すための条件がどうなっているのかを確認しておきましょう。

7．相続人に借入金の返済義務が及ぶことも？リコース型とノンリコース型の違い

リバースモーゲージを検討する際に、必ず確認していただきたいのが、リコース型とノンリコース型の違いです。

これは、自宅を売却しても借入金を全額返済できなかった場合に、不足額をどう扱うかという違いです。

リコース型とは？

リコース型とは、自宅を売却しても借入金を返済しきれなかった場合に、不足額についても返済義務が残るタイプです。

例えば、次のようなケースを考えてみましょう。

借入金残高：1,500万円
自宅の売却価格：1,200万円
返済不足額：300万円

この場合、自宅を売却しても300万円の不足が生じます。

リコース型では、契約や相続の状況に応じて、この不足額について相続人が返済義務を負う可能性があります。

ノンリコース型とは？

ノンリコース型とは、担保となっている自宅を売却しても借入金を全額返済できなかった場合に、原則として不足額の返済を相続人に求めないタイプです。

先ほどと同じ例で考えてみます。

借入金残高：1,500万円
自宅の売却価格：1,200万円
返済不足額：300万円

ノンリコース型であれば、契約条件を満たす場合、この300万円について相続人が返済する必要はありません。

リコース型とノンリコース型の比較

項目	リコース型	ノンリコース型
自宅売却後の不足額	返済義務が残る	原則として返済不要
相続人への影響	不足額を負担する可能性	不足額の返済負担を抑えられる
確認したいこと	不足額の返済責任	残債免除に伴う税務上の扱い

ただし、ノンリコース型であっても、税務上の注意点があります。

住宅金融支援機構の「リ・バース60」では、ノンリコース型によって残った債務の返済が不要になった場合、その債務免除益について一時所得が発生し、所得税などが課税される可能性があると案内されています。

つまり、相続人が借入金の不足額を返済しなくてよい場合でも、税金の問題が生じる可能性があるということです。

契約前には、返済義務だけでなく、債務免除に伴う税務上の取り扱いも確認しておきましょう。

8．相続税や遺産分割への影響も確認しておこう

リバースモーゲージを利用すると、相続財産の内容にも影響します。

特に確認しておきたいのが、自宅の評価と借入金の取り扱いです。

① 自宅は相続財産になる？

リバースモーゲージを利用しても、通常は自宅の所有権が金融機関に移るわけではありません。

自宅を担保にして融資を受ける仕組みであるため、契約者が亡くなった時点で自宅を所有していれば、原則として相続財産になります。

ただし、死亡後に自宅を売却して借入金を返済する場合には、売却手続や返済方法に応じて、最終的に相続人が取得する財産の内容が変わります。

② 借入金は相続税の計算で差し引ける？

相続税を計算する際には、被相続人が亡くなった時点で存在し、確実と認められる借入金などの債務を、遺産総額から差し引くことができます。

これを「債務控除」といいます。

例えば、次のようなケースです。

項目	金額
自宅の相続税評価額	2,000万円
預貯金	1,000万円
借入金残高	▲800万円
差引後の財産額	2,200万円

※仕組みを説明するための単純な例です。実際の相続税計算では、財産の評価方法や債務の確実性、誰が債務を負担するかなどを確認する必要があります。

ただし、借入金が残っていれば、必ず全額を債務控除できるというわけではありません。

国税庁によると、債務控除の対象となるのは、被相続人が亡くなった時点で現に存在し、確実と認められる債務です。

また、債務を負担することになる相続人などが、一定の要件を満たす必要があります。

特にノンリコース型の場合には、相続人が負担しない残債務まで当然に債務控除できるわけではありません。

リバースモーゲージの借入金を相続税の計算でどう扱うかは、契約内容と実際の債務負担を確認して判断する必要があります。

③ 自宅を売却した場合の税金にも注意

自宅を売却して借入金を返済する場合には、譲渡所得税についても確認が必要です。

不動産を売却して利益が生じた場合には、原則として譲渡所得税などの対象になります。

また、売却時の価格や取得費、所有期間などによって税額は異なります。

住宅金融支援機構の「リ・バース60」でも、担保物件の売却価格が当初の取得価格を上回る場合には、譲渡所得が発生し、所得税などが課税される可能性があると案内されています。

借入金の返済だけでなく、売却に伴う税金も考慮しておくことが大切です。

9．リバースモーゲージを利用する前に家族で確認したい7つのポイント

リバースモーゲージは、老後資金を確保するための有効な選択肢になる可能性があります。

しかし、将来の自宅の扱いや相続人の負担にも関係するため、契約前に家族で話し合っておくことが重要です。

特に、次の7つのポイントを確認しておきましょう。

① 自宅を将来誰に残したいのか

自宅を子どもに相続させたいのか、それとも売却して老後資金に活用したいのか。

まずは、自宅についての希望を整理しましょう。

② 相続人は制度内容を理解しているか

親だけで契約を進めるのではなく、将来返済に関わる可能性のある相続人にも、制度の内容を説明しておきましょう。

③ 融資限度額や金利は適切か

自宅の評価額だけでなく、融資限度額、金利、手数料などを確認しましょう。

④ 返済方法や契約終了の条件は明確か

契約者が亡くなった場合だけでなく、転居や施設への入居、配偶者が残る場合などの取り扱いも確認しておく必要があります。

⑤ 長生きした場合の資金計画は十分か

長期間にわたって生活することを想定し、借入限度額に達した後の生活資金も考えておきましょう。

⑥ リコース型かノンリコース型か

自宅の売却代金で借入金を返済できなかった場合に、相続人に不足額の返済義務が残るのかを確認しましょう。

⑦ ほかの老後資金対策と比較したか

リバースモーゲージ以外にも、自宅を売却して賃貸住宅に住む方法や、リースバックなどの選択肢があります。

それぞれの仕組みや費用、相続への影響を比較したうえで判断することが大切です。

契約前の確認チェックリスト

自宅を将来どうしたいか家族で話し合った
相続人に制度の内容を説明した
金利や融資限度額を確認した
自宅の評価額や見直し条件を確認した
リコース型・ノンリコース型の違いを理解した
配偶者が残る場合の取り扱いを確認した
相続税や譲渡所得税への影響を確認した

10．まとめ：老後資金と自宅の相続は家族で考えることが大切

リバースモーゲージは、自宅を担保に融資を受け、住み慣れた自宅に住み続けながら資金を確保できる制度です。

老後の生活費や医療費、住宅のリフォーム費用など、資金が必要になった場合の選択肢の一つとなります。

一方で、次のようなリスクもあります。

不動産価格が下落するリスク
金利が上昇するリスク
長生きによって融資限度額に達するリスク
契約者の死亡後に自宅を売却する可能性
契約内容によっては相続人に返済負担が残る可能性
相続税や譲渡所得税などの税務上の問題

特に重要なのは、老後資金を確保することと、自宅を家族に残すことのどちらを優先するのかという点です。

自宅は、単なる不動産というだけでなく、長年暮らしてきた思い出のある場所でもあります。

また、相続人にとっても、将来住む予定がある大切な財産かもしれません。

そのため、リバースモーゲージを利用する際には、資金面だけでなく、家族の希望や相続への影響も含めて検討することが大切です。

税理士からひとこと

老後資金の相談では、「自宅はあるけれど、生活に使える現金が少ない」というお話を伺うことがあります。

確かに、自宅を活用して資金を確保できれば、老後の生活にゆとりが生まれる可能性があります。

ただし、リバースモーゲージは融資であり、最終的には返済が必要です。

また、契約内容によっては、自宅を相続人に残せなくなったり、借入金の不足額について相続人に負担が及んだりすることもあります。

私がおすすめしたいのは、「いくら借りられるか」だけでなく、「自宅をどうしたいのか」「家族にどのような財産を残したいのか」まで考えてから判断することです。

老後の生活設計と相続対策は、別々に考えるのではなく、一緒に考えることが重要です。

リバースモーゲージを検討される際には、金融機関の商品説明だけでなく、相続や税金への影響についても専門家に確認し、ご家族が納得できる方法を選んでいただきたいと思います。