親から相続した実家を空き家のまま所有していませんか？京都市と寝屋川市では、空き家対策を目的とした新税の導入が進んでいます。空き家税の仕組みや課税開始時期、相続した不動産の売却・賃貸を検討する際の注意点を税理士がわかりやすく解説します。
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■ 1．相続した実家に新たな税金？空き家税とは
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親から実家を相続したものの、住む予定がないため、そのまま空き家にしている。
このような方は少なくないのではないでしょうか。
実家を相続すると、土地や建物という財産を引き継ぐ一方で、固定資産税や建物の維持管理費なども負担することになります。
さらに今、空き家の有効活用を促すため、新たな税負担を求める自治体が登場しています。
その代表例が、京都市の「非居住住宅利活用促進税」と、大阪府寝屋川市の「空き家流通促進税」です。
いずれも、いわゆる「空き家税」と呼ばれるもので、空き家の流通や活用を促すことを目的としています。
相続した実家を使わないまま所有している方にとっては、今後の不動産管理や活用方法を考えるうえで、知っておきたい動きです。
もっとも、空き家を所有していれば、全国どこでも一律に新しい税金がかかるというわけではありません。
対象となる地域や住宅の条件、課税開始時期などは制度によって異なります。
まずは、京都市と寝屋川市の制度を確認してみましょう。
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■ 2．全国初の空き家税！京都市の制度とは
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京都市では、令和4年3月に「京都市非居住住宅利活用促進税条例」が市議会で可決・成立しました。
その後、総務大臣の同意を得て、令和5年4月に公布されています。
この税金は、市街化区域内にある住宅のうち、生活の本拠として利用されていない「非居住住宅」を対象とする制度です。
注意したいのは、一般的にイメージされる空き家だけが対象ではないことです。
例えば、普段は誰も住んでいない別荘なども、条件によっては対象となる可能性があります。
つまり、相続した実家を空き家にしている場合だけでなく、日常生活の拠点として使用していない住宅を所有している場合にも、制度の確認が必要になるということです。
ただし、実際に課税対象となるかどうかは、住宅の利用状況や制度上の要件、適用除外などによって判断されます。
「誰も住んでいないから、必ず課税される」と単純に考えるのではなく、対象となる住宅の条件を確認することが大切です。
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■ 3．京都市の空き家税はいくら？税額の計算方法
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京都市の非居住住宅利活用促進税は、建物と土地に関する評価額などをもとに税額を計算する仕組みです。
税額は、大きく分けて次の2つを合計して算定します。
【家屋価値割】
家屋の固定資産評価額に0.7％を乗じて計算します。
【立地床面積割】
敷地の1平方メートル当たりの固定資産評価額に住宅の延べ床面積を乗じ、その額に家屋価値割の課税標準に応じた0.15～0.6％の税率を乗じて計算します。
このように、建物の価値だけでなく、土地の評価額や住宅の床面積なども税額に関係します。
相続した実家について、「古い建物だから税金はそれほどかからないだろう」と考えている方もいるかもしれません。
しかし、不動産にかかる税金は、建物の築年数だけで決まるわけではありません。
土地の評価額や所在地などによっても負担が変わるため、実際の税額を考える際には、個別の条件を確認する必要があります。
また、京都市の制度では、賃貸や売却に向けて一定の条件を満たしている住宅などについて、課税が免除される仕組みも設けられています。
具体的な適用条件については、次の項目で確認します。
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■ 4．大阪府寝屋川市でも導入へ！京都市との違い
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空き家税の導入を進めているのは、京都市だけではありません。
大阪府寝屋川市でも、「空き家流通促進税」の条例が市議会で可決・成立しました。
こちらも、空き家の流通を促進することを目的とした制度です。
京都市と寝屋川市では、空き家の活用を促すという目的は共通していますが、課税対象や税額の計算方法には違いがあります。
京都市では、市街化区域内にある非居住住宅が対象となります。
一方、寝屋川市では、市内全域を対象として、居住実態がなく、市場に流通していない空き家のうち一定のものが課税対象となる仕組みです。
税額の計算方法も異なります。
寝屋川市では、空き家の家屋に係る固定資産税と、敷地の1平方メートル当たりの固定資産税に延べ床面積を乗じた額に、それぞれ35％を乗じ、算出した額を合計します。
同じ「空き家税」と呼ばれていても、制度の内容は自治体によって異なります。
相続した実家が京都市にあるのか、寝屋川市にあるのか、あるいは別の自治体にあるのかによって、確認すべき内容も変わってくるのです。
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■ 5．空き家税はいつから始まる？課税開始時期に注意
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新しい税金について考える際には、制度の内容だけでなく、いつから課税が始まるのかも重要です。
京都市の制度は、当初、令和8年度からの課税開始が予定されていました。
しかし、システム開発の影響により、課税開始時期は令和12年度に延期されています。
一方、寝屋川市では、今後、総務大臣との協議や同意などの手続きを経たうえで、令和11年度の課税開始を目指しています。
ここで押さえておきたいのは、条例が成立したことと、実際に課税が始まることは同じではないという点です。
特に寝屋川市については、課税開始に向けた手続きが必要であり、予定されている時期と実際の開始時期を区別して考える必要があります。
また、制度の詳細や開始時期については、今後変更される可能性もあります。
空き家を所有している方は、自治体の公式発表を確認し、最新の情報を把握しておくとよいでしょう。
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■ 6．賃貸や売却を予定している空き家は課税免除になる？
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空き家税には、一定の条件を満たす場合に課税が免除される仕組みがあります。
京都市では、所有者が申告したうえで、賃貸または売却を予定している非居住住宅について、募集開始から1年以内である場合などに免除の対象となります。
寝屋川市でも、賃借人の募集や販売を開始してから1年を経過していない空き家などについて、課税が免除される仕組みです。
ただし、賃貸や売却の募集を始めれば、必ず免除されるというわけではありません。
それぞれの制度で定められた条件を満たす必要があり、申告などの手続きが求められる場合もあります。
相続した実家を売却したいと考えている方は、具体的にいつから売却活動を始めるのか、必要な手続きをどう進めるのかも確認しておきたいところです。
「いつか売却しよう」と考えながら、具体的な行動を起こさないまま時間が過ぎてしまうケースもあります。
売却や賃貸を検討しているのであれば、まずは不動産の状態や市場での需要を確認し、実現可能な計画を立てることが大切です。
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■ 7．相続した空き家を放置するリスクとは
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相続した実家を空き家のまま所有していると、税金以外にもさまざまな負担が生じます。
例えば、次のような問題です。
・固定資産税などの維持費がかかる
・建物の老朽化が進み、修繕費が増える
・庭木の繁茂や害虫などによって近隣に迷惑をかける
・建物の状態によっては、倒壊などの危険が生じる
・売却や賃貸を検討した際に、片付けや修繕が必要になる
また、空き家の管理状況によっては、空家等対策の推進に関する特別措置法に基づく措置の対象となる可能性もあります。
例えば、管理不全空家等や特定空家等に該当し、自治体から一定の措置を受けた場合には、土地に係る固定資産税の住宅用地特例に影響が及ぶことがあります。
つまり、空き家を放置することによるリスクは、新しい税金だけではありません。
建物の状態や管理状況によっては、既存の税負担にも影響する可能性があるのです。
相続した実家を今後どうするか決めていない場合でも、定期的な換気や清掃、建物の点検など、最低限の管理は続けておきたいところです。
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■ 8．相続した実家は売却・賃貸・保有のどれがよい？
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相続した空き家の扱いに、すべての方に共通する正解はありません。
家族の事情や不動産の状態、立地、将来の利用予定などによって、適切な選択肢は変わります。
主な選択肢は、売却・賃貸・保有の3つです。
【売却する】
今後住む予定がなく、維持管理の負担を減らしたい場合には、売却が選択肢になります。
売却すれば、その後の管理負担を軽減できる可能性があります。
ただし、売却代金だけでなく、譲渡所得税などの税金や仲介手数料などの費用も考慮する必要があります。
【賃貸する】
立地や建物の状態がよく、賃貸需要が見込める場合には、貸し出す方法も考えられます。
一方、修繕費や管理費、入居者への対応などの負担も発生します。
賃料収入だけで判断するのではなく、必要な経費を差し引いた収支を確認することが大切です。
【保有を続ける】
将来的に自分や家族が利用する予定がある場合などは、保有を続ける選択肢もあります。
ただし、固定資産税や維持管理費を負担しながら、適切な管理を継続しなければなりません。
大切なのは、それぞれの選択肢について、費用や税金、将来の利用予定を整理して比較することです。
空き家税だけに注目するのではなく、家族全体にとってどの方法が合理的なのかを考えてみましょう。
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■ 9．空き家を売却するときに確認したい相続税・譲渡所得税
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相続した空き家の売却を検討する際には、新しい空き家税だけでなく、相続税や譲渡所得税との関係も確認しておきたいところです。
例えば、相続した不動産を売却して利益が出た場合には、譲渡所得税などが課されることがあります。
一方、相続した空き家の売却については、一定の要件を満たすことで、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
ただし、適用には、建物の建築時期や売却期限、売却金額など、さまざまな要件があります。
また、相続税を支払った方が、一定の期間内に相続財産を売却する場合には、相続税の一部を取得費に加算できる特例が適用できる可能性もあります。
どの特例を利用できるかによって、最終的な税負担は変わります。
さらに、不動産の取得時期や取得費が分かる資料の有無などによっても、譲渡所得の計算結果が変わる場合があります。
相続した不動産を売却する際には、売却価格だけで判断せず、税金や諸費用を差し引いた後の手取り額まで試算しておくことが重要です。
税金の特例には細かな適用要件があるため、売却を決める前に確認しておくとよいでしょう。
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■ 10．空き家税の導入をきっかけに、相続した不動産の将来を考えよう
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京都市と寝屋川市で進む空き家税の導入は、相続した不動産をどう活用するか、改めて考えるきっかけになるでしょう。
相続した実家は、大切な思い出が詰まった場所でもあります。
そのため、売却することに抵抗を感じたり、家族の意見がまとまらなかったりすることもあるでしょう。
一方で、使わないまま所有し続ければ、税金や維持管理費がかかり、建物の老朽化も進んでいきます。
だからこそ、感情面だけでなく、費用や税金、将来の利用予定などを整理し、家族で話し合うことが大切です。
まずは、次の3点を確認してみてはいかがでしょうか。
【1】相続した不動産が所在する自治体の制度を確認する
空き家税の対象となるかどうかは、自治体や住宅の利用状況などによって異なります。
自治体の公式情報を確認し、自分の所有する不動産に関係する制度を把握しましょう。
【2】所有し続ける場合の費用を把握する
固定資産税や維持管理費、将来的な修繕費などを整理し、今後どの程度の負担が見込まれるか確認します。
【3】保有・賃貸・売却の方向性を考える
家族の希望や不動産の状態、税金面の影響を踏まえ、今後の方針を検討します。
相続した不動産の問題は、空き家税だけで解決できるものではありません。
相続税や譲渡所得税、日々の維持管理費など、複数の要素を総合的に考える必要があります。
判断に迷ったときは、税金面の影響を整理したうえで、ご家族にとって納得できる選択肢を検討していきましょう。
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【まとめ】相続した空き家は早めの方針決定が大切
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京都市では「非居住住宅利活用促進税」、寝屋川市では「空き家流通促進税」の導入が進められています。
両市の制度は、空き家の活用を促すという目的は共通していますが、課税対象や税額の計算方法、課税開始時期などに違いがあります。
相続した実家を所有している方は、今後の税負担だけでなく、維持管理費や売却時の税金なども含めて、早めに対応方針を考えておくことが大切です。
「まだ使う予定がないから」と先送りにするのではなく、まずは現状を整理するところから始めてみましょう。
相続した不動産をどうするかは、ご家族の将来にも関わる大切な問題です。
税金や費用を正しく把握し、納得できる選択につなげていきましょう。
※本記事は、ご提示いただいたニュース記事をもとに作成しています。公開にあたっては、京都市・寝屋川市の最新の公式発表や条例を確認し、課税開始時期、対象要件、免除要件などを最新情報に合わせて修正してください。また、個別の税務上の判断については、具体的な事実関係に基づく確認が必要です。