親から実家や土地を相続したものの、「住む予定がないので売却したい」「売却代金を相続人同士で分けたい」と考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
相続した不動産を売却する際に、まず確認したいのが**相続登記（不動産の名義変更）**です。
今回は、相続した不動産を売却するために必要な相続登記の基本と、売却に向けた2つの方法、さらに税金面で注意したいポイントについて解説します。
1. 相続した不動産を売却するには相続登記が必要
亡くなった方が所有していた土地や建物を相続人が売却する場合、原則として、売却前に相続登記を済ませておく必要があります。
不動産の登記簿上の名義が亡くなった方のままでは、通常、そのまま相続人が売主となって所有権移転登記を行うことはできません。まずは相続人への名義変更を行い、その後に売却手続きを進めることになります。
また、相続登記は売却する場合だけに必要なものではありません。2024年4月1日から相続登記が義務化されており、原則として、不動産を相続によって取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。
正当な理由なく義務に違反した場合、10万円以下の過料の対象となる可能性もあります。
「売却するときに名義を変更すればよい」と先延ばしにせず、相続が発生した段階から必要な手続きを確認しておくことが大切です。
2. 相続登記の方法は主に2つ
相続した不動産を売却する場合、相続人の意向や遺産の分け方によって、名義変更の方法が異なります。
主に検討されるのが、代表者が単独で取得する方法と、相続人全員の共有名義にする方法です。
それぞれの特徴を見ていきましょう。
方法① 代表者が単独で取得して売却する
1つ目は、相続人全員で遺産分割協議を行い、特定の相続人が不動産を取得したうえで売却する方法です。
例えば、相続人が長男・長女・次男の3人で、実家を売却するケースを考えてみましょう。
相続人全員が合意し、長男が実家を取得することになれば、遺産分割協議書を作成し、長男の単独名義で相続登記を行います。その後、長男が売主として不動産を売却します。
売却代金を相続人間で分配する場合は、あらかじめ分配方法や費用負担などを明確にしておくことが重要です。
この方法のメリットは、売却手続きの窓口を一本化しやすい点です。共有者全員が売主となる場合と比べて、契約や決済に向けた手続きを整理しやすくなります。
ただし、売却代金を分配する方法や実際の取引内容によっては、税務上の取扱いに注意が必要です。単独名義にすれば必ず税金面でも有利になるわけではありません。
方法② 相続人全員の共有名義にして売却する
2つ目は、相続人全員の共有名義で相続登記を行い、その後に売却する方法です。
例えば、父親が亡くなり、相続人が配偶者と子2人の場合、法定相続分に応じて共有名義にする方法が考えられます。法定相続分は、配偶者が2分の1、子がそれぞれ4分の1となるのが原則です。
この方法では、共有者全員が売却に同意し、売買契約や決済などの手続きに協力する必要があります。売却代金についても、各人の持分や合意した内容に応じて分配することになります。
相続人それぞれが持分に応じて不動産を取得する形を希望する場合などに検討される方法です。
一方、相続人の人数が多い場合や遠方に住んでいる場合には、書類の準備や日程調整に手間がかかることがあります。また、共有者の一部が売却に反対すると、売却を進めることが難しくなる可能性もあります。
3. 単独名義と共有名義はどちらがよい？
どちらの方法が適しているかは、相続人の状況や売却方針によって異なります。
単独名義は売却手続きを進めやすい一方、不動産を取得する人を決めるために相続人全員の合意が必要となる場合があります。
共有名義は、それぞれの持分を明確にしやすい一方、売却時には共有者全員の協力が必要となります。
選択する際には、次の点を確認しておきましょう。
- 相続人全員が売却に合意しているか
- 売却代金をどのように分配するか
- 売却までにどの程度の時間が必要か
- 登記費用や売却費用を誰が負担するか
- 相続税や譲渡所得税にどのような影響があるか
目先の手続きの簡便さだけでなく、売却後の資金分配や税金まで含めて検討することが大切です。
4. 相続した不動産を売却するときにかかる税金
相続した不動産を売却する際には、譲渡所得税や住民税が発生する可能性があります。
譲渡所得は、原則として売却価格から取得費や売却にかかった費用などを差し引いて計算します。
取得費には、亡くなった方がその不動産を購入した際の代金や購入時の諸費用などが含まれる場合があります。購入時の契約書などが残っているかどうかも、税金を計算するうえで重要な確認事項です。
また、一定の要件を満たす場合には、相続税の取得費加算の特例や、被相続人の居住用財産を売却した場合の特別控除などを利用できる可能性があります。
ただし、これらの制度には適用条件や期限があります。売却のタイミングによっては利用できる特例が変わることもあるため、事前の確認が欠かせません。
なお、相続税がかかるかどうかと、不動産を売却した際に譲渡所得税がかかるかどうかは別の問題です。相続時と売却時、それぞれの税金を分けて考える必要があります。
5. 相続不動産の売却で注意したいポイント
相続した不動産を売却する際には、名義変更だけでなく、相続人間の合意や費用、税金についても確認しておきましょう。
特に重要なのは、次の3点です。
① 相続人全員の合意を確認する
誰が不動産を取得するのか、売却代金をどう分けるのかを事前に整理しておくことが大切です。認識の違いがあると、売却手続きが滞る原因になります。
② 売却にかかる費用を把握する
相続登記にかかる登録免許税や司法書士報酬、不動産会社への仲介手数料など、さまざまな費用が発生する可能性があります。売却価格だけでなく、諸費用を差し引いた後にどの程度の金額が残るのかも確認しておきましょう。
③ 税金の特例や申告期限を確認する
売却益が発生する場合には、譲渡所得税などの確認が必要です。利用できる特例や申告期限を見落とすと、税負担に影響する可能性があります。
不動産の名義変更から売却、税金の申告までを一連の流れとして考えることが重要です。
6. まとめ｜相続登記から売却・税金まで一体的に考えよう
相続した不動産を売却するには、原則として相続登記を済ませ、相続人への名義変更を行う必要があります。
売却に向けた方法としては、代表者が単独で取得して売却する方法と、相続人全員の共有名義にして売却する方法があります。それぞれにメリットと注意点があるため、相続人の人数や関係性、売却時期、資金の分配方法などを踏まえて検討しましょう。
また、相続登記だけでなく、売却に伴う税金や利用できる特例についても、早い段階から確認しておくことが大切です。
相続した不動産の売却では、登記、売買、税務がそれぞれ関係します。司法書士や不動産会社、税理士などの専門家と連携しながら進めることで、手続きの漏れや税務上の見落としを防ぎやすくなります。
「実家を売却したいけれど、何から始めればよいかわからない」「売却した後にどのくらい税金がかかるのか知りたい」といった場合は、まず不動産の名義や相続関係、売却予定時期を整理することから始めてみてはいかがでしょうか。
相続手続きの段階から売却後の税金まで見通しておくことが、納得できる不動産売却につながります。
