親から実家を相続したものの、自分にはすでに持ち家があり、今後住む予定もない。
そのため、古くなった実家を解体して、更地にして売却しようと考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そんなときに気になるのが、売却時にかかる税金です。
実は、相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
では、建物が未登記だった場合でも、この特例は利用できるのでしょうか？
結論からいうと、未登記建物であっても、3,000万円特別控除を利用できる可能性があります。
今回は、未登記の実家を相続した方に向けて、特例の適用要件や必要書類、解体して売却する場合の注意点について解説します。
1．相続した実家が未登記でも3,000万円特別控除は使える？
まず、最も気になる結論からお伝えします。
建物が未登記であることだけを理由に、空き家の3,000万円特別控除が使えなくなるわけではありません。
この特例では、建物が登記されていること自体は適用要件とされていないためです。
つまり、建物の登記がない場合でも、ほかの適用要件を満たしていれば、特例を利用できる可能性があります。
ただし、未登記建物の場合には、注意しておきたいポイントがあります。
それは、建物の建築時期を確認することです。
この特例では、原則として昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることが要件の一つとなっています。
通常、建物の建築時期は登記簿で確認できますが、未登記建物には登記簿がありません。
そのため、別の資料を使って建築時期を確認する必要があります。
ここがポイント！
未登記だからといって、最初から特例の適用を諦める必要はありません。
大切なのは、建物の建築時期など、必要な要件を確認できる資料を準備することです。
2．空き家の譲渡所得3,000万円特別控除とは？
空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除とは、相続した親の自宅を売却した場合に、一定の要件を満たすことで、譲渡所得から最高3,000万円を差し引くことができる制度です。
相続した実家を売却する際には、税負担を大きく軽減できる可能性があるため、ぜひ確認しておきたい特例です。
そもそも譲渡所得とは？
譲渡所得とは、簡単にいうと、不動産を売却したことで得られる利益のことです。
例えば、次のようなケースを考えてみましょう。
【売却に関する数字の例】
- 不動産の売却価格：4,000万円
- 取得費・譲渡費用：1,500万円
- 譲渡所得：2,500万円
この場合、特例の適用要件を満たせば、譲渡所得2,500万円から3,000万円を控除できるため、課税対象となる譲渡所得はゼロになります。
※実際の税額計算では、取得費の計算や相続人ごとの持分なども考慮する必要があります。
売却価格そのものから3,000万円を差し引く制度ではなく、譲渡所得から控除する制度であることを押さえておきましょう。
3．3,000万円特別控除を受けるための主な適用要件
この特例を利用するためには、いくつかの要件を満たす必要があります。
主な確認事項は次のとおりです。
主な適用要件チェックリスト
□ 原則として、亡くなった方が一人で住んでいた家屋であること
□ 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
□ 区分所有建物ではないこと
□ 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
□ 令和9年12月31日までに譲渡すること
□ 相続から売却までの間、事業用・貸付用・居住用として利用されていないこと
なお、亡くなった方が老人ホームなどに入所していた場合でも、一定の要件を満たせば対象になる可能性があります。
また、売却方法によっても要件が異なります。
例えば、建物をそのまま売却する場合には耐震基準を満たす必要がありますが、解体して土地だけを売却する場合には、別の要件を確認する必要があります。
注意！
「親が一人で住んでいた古い家だから大丈夫」と自己判断するのは禁物です。
相続開始時の状況や売却までの利用状況など、個別に確認することが大切です。
4．未登記建物の建築時期を確認するための資料
未登記建物で特に重要なのが、昭和56年5月31日以前に建築されたことを確認する資料です。
登記簿がない場合には、次のような資料を探してみましょう。
① 確認済証・検査済証
建築当時に交付された確認済証や検査済証が残っていれば、建築時期を確認する手掛かりになります。
実家の書類を保管している場所や、親が利用していた書類入れなどを確認してみましょう。
② 建築請負契約書
実家を建てたときの建築請負契約書も、建築時期を確認するための資料になります。
建築会社との契約書や工事関係の書類が残っていないか探してみてください。
③ 固定資産税課税明細書
毎年送付される固定資産税・都市計画税の納税通知書に同封されている課税明細書も確認しておきたい資料です。
家屋の建築年などが記載されていれば、建築時期を確認する手掛かりになります。
ただし、資料によって証明力や自治体での取り扱いが異なるため、必要に応じて自治体や専門家に確認しましょう。
実務上のアドバイス
建築当時の書類が見つからない場合でも、すぐに諦める必要はありません。
固定資産税関係の資料や自治体に保管されている情報など、ほかに確認できるものがないか調べてみましょう。
5．実家を解体して更地にして売却する場合の注意点
今回の相談のように、老朽化した実家を解体して、更地で売却したいと考える方も多いでしょう。
実は、この特例は建物を解体して土地だけを売却する場合にも、一定の要件を満たせば適用できます。
ただし、解体して売却する場合には注意が必要です。
解体前に確認しておきたい4つのポイント
① 解体するタイミング
相続した家屋をいつ取り壊すかによって、確認すべき要件が異なります。
② 解体後の土地の利用状況
解体後に駐車場として貸し出したり、事業用として利用したりすると、特例の適用に影響する可能性があります。
③ 売却までのスケジュール
相続開始から売却期限までの期間を把握しておく必要があります。
④ 売買契約・引渡しの時期
解体から売買契約、引渡しまでのスケジュールについても、適用要件を確認しておきましょう。
特に注意したいのは、解体してから売却するまでの間の土地の取り扱いです。
解体業者と契約する前に、特例の適用に問題がないか確認しておくことをおすすめします。
6．建物を残して売却する方法も検討しよう
実家を売却する方法は、必ずしも解体して更地にする方法だけではありません。
一定の耐震基準を満たすように耐震改修を行い、建物と土地を一緒に売却する方法もあります。
また、令和6年1月1日以後の譲渡については、買主が譲渡後、譲渡日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しを行う場合にも、一定の要件のもとで特例の適用が認められています。
そのため、売却前に必ず解体しなければならないとは限りません。
解体して売る？建物を残して売る？
| 比較項目 | 更地で売却 | 建物付きで売却 |
|---|---|---|
| 解体費用 | 原則必要 | 原則不要 |
| 建物の状態 | 解体済み | 耐震要件などを確認 |
| 買主の希望 | 土地を探す人向け | 建物を活用したい人向け |
| 検討ポイント | 解体時期・土地の利用状況 | 耐震改修や譲渡後の対応 |
建物の状態や立地、解体費用、買主の希望などを踏まえて、売却方法を検討することが大切です。
税金だけでなく、解体費用や売却価格を含めた最終的な手取り額で比較することが重要です。
7．3,000万円特別控除の適用に必要な書類と確定申告
この特例を利用するためには、売却した翌年に確定申告を行う必要があります。
主な必要書類としては、次のようなものがあります。
確定申告で準備する主な書類
- 確定申告書
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書の写し
- 取得費や譲渡費用を確認できる資料
- 被相続人居住用家屋等確認書
- 登記事項証明書など、家屋や敷地の状況を確認する資料
- 耐震改修や解体に関する書類（該当する場合）
特に重要なのが、**「被相続人居住用家屋等確認書」**です。
これは、亡くなった方が住んでいた家屋であることなどを自治体が確認するための書類です。
実家が所在する市区町村に申請して交付を受けます。
申請に必要な書類や確認事項は自治体によって異なるため、早めに確認しておきましょう。
未登記建物の場合には、建築時期や家屋の存在を確認するための資料についても、事前に相談しておくことが大切です。
忘れずに！
特例の適用を受けるためには、確定申告が必要です。
「税金がゼロになるから申告しなくてよい」というわけではありませんので注意しましょう。
8．相続人が複数いる場合は控除額にも注意
相続人が複数いる場合には、3,000万円の控除がどのように適用されるのかも確認しておきましょう。
この特例は、一定の要件を満たせば、相続人それぞれが適用を受けられる場合があります。
ただし、令和6年1月1日以後の譲渡については、相続人が3人以上の場合、各相続人の控除限度額は2,000万円となります。
| 相続人の人数 | 1人当たりの控除限度額 |
|---|---|
| 1人 | 最高3,000万円 |
| 2人 | 最高3,000万円 |
| 3人以上 | 最高2,000万円 |
※適用要件を満たす場合の控除限度額です。
相続人の人数や持分、売却方法によって税額が変わることもあるため、遺産分割協議の段階から税金を考慮しておくことが重要です。
9．売却前に税理士へ相談しておきたいポイント
相続した実家の売却では、売却後に税金の問題が判明するケースもあります。
特に今回のような未登記建物の場合には、建築時期の確認や必要書類の準備に時間がかかることがあります。
そのため、次のような点を売却前に確認しておくことをおすすめします。
売却前の確認チェックリスト
□ 3,000万円特別控除の適用要件を満たしているか
□ 未登記建物の建築時期を確認できる資料があるか
□ 解体して売却する場合の要件を満たせるか
□ 被相続人居住用家屋等確認書を取得できるか
□ 特例を利用した場合と利用できない場合の税額はいくらか
□ 解体費用や仲介手数料などを含めた最終的な手取り額はいくらか
特例を使えるかどうかだけでなく、売却にかかる費用や税金を含めて比較することが大切です。
10．まとめ｜未登記の実家でも売却前の確認が大切
相続した実家が未登記建物であっても、空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除を利用できる可能性があります。
建物の登記の有無だけで、特例の適用が決まるわけではありません。
ただし、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることなど、さまざまな要件を満たす必要があります。
特に未登記建物の場合には、次の3点を意識しておきましょう。
① 建築時期を確認できる資料を探す
確認済証や建築請負契約書、固定資産税課税明細書などを確認しましょう。
② 解体・売却のスケジュールを確認する
解体のタイミングや売却までの土地の利用状況には注意が必要です。
③ 売却前に税額をシミュレーションする
特例の適用可否だけでなく、解体費用などを含めた最終的な手取り額を比較しましょう。
相続した実家の売却は、一生のうちに何度も経験することではありません。
だからこそ、売却を急いで進める前に、税金や必要書類について確認しておくことが大切です。
「未登記だから特例は使えない」と諦める前に、まずは適用できる可能性があるか確認してみましょう。
相続した不動産の売却では、税金だけでなく、相続登記や遺産分割、売却に伴う費用など、確認すべきことが多くあります。
税理士などの専門家と相談しながら、ご自身にとって納得できる売却方法を選んでいただければと思います。
