「中古住宅を購入したいけれど、この家は地震に強いのだろうか？」
住宅選びでは、価格や立地、間取り、住宅ローンなどに目が向きがちです。
しかし、日本で住宅を購入するなら、「その建物がどの耐震基準で建てられているのか」も確認しておきたい重要なポイントです。
特に中古住宅の場合、「築何年か」だけを見て判断するのはおすすめできません。
今回は、住宅購入を検討している方に向けて、旧耐震基準、新耐震基準、そして木造住宅で重要な2000年以降の基準について、分かりやすく解説します。
1．新耐震基準とは？まず知っておきたい1981年の境目
住宅の耐震性を確認するとき、まず覚えておきたいのが「1981年（昭和56年）」です。
1981年6月1日から、新しい耐震基準が施行されました。
一般的に、それ以前の基準を「旧耐震基準」、1981年6月1日以降の基準を「新耐震基準」と呼びます。
新耐震基準では、より大きな地震に対しても建物が倒壊・崩壊しないことを目標とした基準が採用されています。
そのため、中古住宅を購入するときには、まず1981年が一つの大きなチェックポイントになります。
ただし、「1981年に建てられたかどうか」だけを確認すればよいわけではありません。
2．「築年数」だけでは耐震基準を判断できない
不動産広告では、「築1980年」「築1985年」といった築年月が表示されています。
しかし、新耐震基準かどうかを判断するときに重要なのは、単純な完成年月ではありません。
基本的には、「1981年6月1日以降に建築確認を受けたか」という点を確認する必要があります。
つまり、
「1981年以降に完成したから新耐震」
と単純に判断するのではなく、建築確認に関する書類を確認することが大切です。
確認済証などの書類が残っていれば、建築確認を受けた時期を確認できる場合があります。
書類が見当たらない場合は、自治体の建築関係窓口などで確認できる資料がないか相談してみましょう。
住宅は大きな買い物だからこそ、「広告に書かれている築年数」だけで判断しないことが重要です。
3．旧耐震基準と新耐震基準は何が違う？
旧耐震基準と新耐震基準では、地震に対する建物の考え方が異なります。
国土交通省は、1981年以前の旧耐震基準の木造住宅について、新耐震基準の住宅と比較して地震に弱いことが分かっているとしています。
実際、過去の大きな地震でも、建築時期によって建物被害の状況に違いが確認されています。
ただし、
「旧耐震だから必ず倒壊する」
「新耐震なら絶対に安全」
という単純な話ではありません。
建物の耐震性は、構造、地盤、施工状況、劣化状況、増改築の有無など、さまざまな要素によって変わります。
そのため、耐震基準は「安全性を確認するための重要な入口」と考えるとよいでしょう。
4．木造住宅では「2000年基準」も確認したい
木造住宅を購入する場合には、1981年だけでなく「2000年（平成12年）」も一つの目安になります。
2000年には、木造住宅について、基礎や接合部、耐力壁の配置などに関する規定が明確化されました。
そのため、木造住宅については、
・1981年以前
・1981年～2000年
・2000年以降
という区切りでも確認すると、より具体的に建物の年代を把握できます。
実際、国土交通省が令和6年能登半島地震について行った調査では、木造建築物について、1981年以前、1981年～2000年、2000年以降で倒壊・崩壊の割合に違いが確認されています。
これは、住宅購入を検討する際に「1981年を超えているか」だけでなく、「2000年以降の木造住宅なのか」も確認しておきたい理由の一つです。
もちろん、2000年以降だから無条件に安心という意味ではありません。
5．能登半島地震から見る耐震基準と建物被害
2024年1月1日に発生した令和6年能登半島地震では、石川県を中心に多くの建物が被害を受けました。
国土交通省の調査では、木造建築物について、1981年以前の建物では倒壊・崩壊の割合が19.4％だったのに対し、1981年～2000年は5.4％、2000年以降は0.7％でした。
建築時期によって被害状況に大きな違いが確認されたことは、中古住宅を選ぶ際にも参考になる情報です。
ただし、これは能登半島地震の調査結果であり、すべての地域・すべての住宅にそのまま当てはまる数字ではありません。
また、同じ年代の建物でも、地盤や施工状況などによって被害は変わります。
数字だけで住宅の安全性を判断するのではなく、「自分が購入しようとしている建物はどうなのか」を確認することが大切です。
6．新耐震基準なら「絶対に安心」なのか？
ここは非常に重要です。
「新耐震基準だから、この家なら地震が来ても大丈夫」
と考えるのは適切ではありません。
新耐震基準を満たしていることは重要な判断材料ですが、建物は完成した瞬間から劣化が始まります。
また、
・雨漏り
・シロアリ被害
・基礎の劣化
・構造部分の損傷
・過去の増改築
などが耐震性に影響する可能性もあります。
特に中古住宅の場合は、「建築時の基準」だけでなく「現在の建物の状態」を確認する必要があります。
住宅購入前には、可能であれば建築士などの専門家による建物状況の確認も検討するとよいでしょう。
7．住宅購入前に耐震基準を確認する方法
では、実際に何を確認すればよいのでしょうか。
まず確認したいのが、次のような書類です。
・確認済証
・建築確認申請関係の書類
・検査済証
・建設住宅性能評価書
・耐震診断報告書
・耐震改修に関する資料
特に重要なのが、「建築確認をいつ受けたのか」という情報です。
もし書類が残っていなければ、自治体の建築関係窓口に相談してみる方法もあります。
住宅購入では、不動産会社から提供される情報だけでなく、自分でも確認できる資料を確認しておくことが安心につながります。
8．1981年以前の住宅なら耐震診断を検討
もし購入を検討している住宅が旧耐震基準に該当する場合は、耐震診断を検討しましょう。
耐震診断では、建物の構造や状態などを調査し、現在どの程度の耐震性があるのかを確認します。
診断結果によっては、耐震改修が必要になる場合もあります。
ここで大切なのは、「旧耐震だから絶対に買ってはいけない」と決めつけないことです。
たとえば、
「購入価格は安い」
「立地が非常に良い」
「耐震診断を受ける」
「必要な改修費用を見積もる」
というところまで確認したうえで、購入するかどうかを検討することもできます。
住宅購入では、「購入価格＋必要な改修費用」という視点で資金計画を考えることが大切です。
9．自治体の耐震改修・補助制度も確認しよう
旧耐震住宅の場合、自治体によっては耐震診断や耐震改修に対する補助制度を利用できる場合があります。
ただし、自治体によって、
・対象となる住宅
・補助対象となる工事
・補助金額
・申請期限
・所得要件
・申請のタイミング
などが異なります。
「補助金があると思って購入したのに、対象外だった」ということにならないよう、購入前に自治体へ確認しておきましょう。
また、補助制度だけを頼りにするのではなく、実際に必要となる改修費用を把握しておくことも重要です。
10．住宅購入では「価格」だけでなく耐震性も確認する
住宅は、多くの方にとって人生で最も大きな買い物の一つです。
だからこそ、
「いくらで買えるか」
だけでなく、
「その住宅に安心して住み続けられるか」
という視点も持っておきたいところです。
中古住宅を購入するときには、少なくとも次の項目を確認してみてください。
・旧耐震基準か、新耐震基準か
・木造住宅なら2000年以降の基準に該当するか
・建築確認日はいつか
・耐震診断を受けているか
・耐震改修の履歴があるか
・増改築が行われていないか
・建物に劣化や損傷がないか
・耐震改修が必要なら、いくらかかるのか
・自治体の補助制度を利用できるのか
これらを確認しておけば、少なくとも「買ってから初めて耐震性の問題に気づいた」という事態を避けるための材料になります。
そして、住宅購入では税金についても忘れてはいけません。
住宅ローン控除や登録免許税、不動産取得税などには、住宅の要件が関係する場合があります。
「耐震性」と「税金」。
この2つは別の問題に見えますが、住宅購入の資金計画を考えるうえでは、どちらも重要です。
気に入った中古住宅が見つかったら、価格だけを見るのではなく、
「この住宅はどの耐震基準で建てられたのか？」
を確認するところから始めてみてください。
大切なのは、耐震基準の名称だけで「安全・危険」と判断することではありません。
建築時期、建物の状態、地盤、改修履歴、必要な費用などを総合的に確認して、自分や家族にとって納得できる住宅なのかを判断することです。
※本記事は一般的な情報提供を目的としたものです。耐震性は建築時期だけで決まるものではなく、構造、地盤、施工状況、劣化、増改築などによって異なります。具体的な建物の耐震性については、建築士等の専門家による確認をおすすめします。