「二世帯住宅だから、親が住んでいた部分だけが特例対象になるのでは？」
実は、相続税の“小規模宅地等の特例”では、このような誤解が少なくありません。
大阪国税局が公表した「誤りやすい事例（令和7年版）」でも、二世帯住宅に関する判断ミスが取り上げられています。
今回は、相続人の方に向けて、「どこまでが特例対象になるのか」をわかりやすく整理します。
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## 小規模宅地等の特例とは？
小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たすことで、相続した土地の評価額を最大80％減額できる制度です。
特に自宅の土地について適用できる「特定居住用宅地等」は、相続税対策において非常に重要な制度です。
しかし、適用要件の判断は細かく、誤解しやすいポイントも多く存在します。
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## 今回の“誤りやすい事例”
今回のケースは、いわゆる「二世帯住宅」です。
### ケース概要
・被相続人夫婦は1階に居住
・長男夫婦は2階に居住
・生活費などは別々で、生計は独立
・建物は内部で分かれた二世帯住宅
ここで問題となったのが、
「親が住んでいた1階部分だけが特例対象ではないか？」
という判断です。
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## 誤った判断
誤った事例では、
「1階と2階が独立しているため、被相続人が住んでいた部分だけが特例対象」
としていました。
つまり、土地全体ではなく、親世帯部分に対応する敷地だけを対象としていたのです。
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## 正しい取扱い
結論からいうと、
【区分所有登記がされていなければ、敷地全体が対象】
となります。
つまり、
・親世帯
・子世帯
がそれぞれ独立して生活していたとしても、
「一棟の建物」であり、
かつ
「区分所有建物として登記されていない」
のであれば、土地全体について特定居住用宅地等の特例が適用できる可能性があります。
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## ポイントは「区分所有登記」
この事例で最も重要なのは、
「物理的に分かれているか」
ではなく、
「法的に区分所有されているか」
です。
たとえば、
・玄関が別
・キッチンが別
・生活が完全独立
であっても、
登記上「一棟の建物」であれば、特例対象が広がる可能性があります。
逆に、マンションのように区分所有登記されている場合は、取扱いが変わります。
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## 実務上よくある注意点
二世帯住宅では、次のような点を見落としやすいため注意が必要です。
### ① 建築時の登記内容を確認していない
「二世帯住宅＝別建物」と思い込んでいるケースがあります。
まずは登記事項証明書の確認が重要です。
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### ② ハウスメーカー任せで理解していない
建築会社主導で区分登記されていることもあります。
税務上の影響まで説明されていない場合も少なくありません。
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### ③ 相続開始後に初めて問題化する
普段は気にしていなかった登記形態が、相続時に大きな税額差につながることがあります。
小規模宅地等の特例は、適用できるかどうかで数百万円単位の差が出ることもあります。
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## 相続対策は「建てる前」から始まっている
この事例は、
「相続税対策は、相続発生後ではなく、不動産取得・建築時から始まっている」
ことをよく示しています。
特に二世帯住宅は、
・相続
・贈与
・共有
・登記
・将来の売却
まで含めて検討する必要があります。
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## まとめ
二世帯住宅における小規模宅地等の特例では、
「生活実態」だけでなく、
「登記形態」が重要な判断ポイントになります。
・区分所有登記があるか
・一棟建物かどうか
・誰が取得するか
によって、適用範囲は大きく変わります。
「うちは二世帯だから難しそう…」
と思われる場合こそ、早めの確認が大切です。
相続税は、“知らなかった”で大きな差が生まれる分野です。
制度を正しく理解し、ご家族にとって最適な形を選択していきたいですね。