相続税対策として非常に効果が大きい「小規模宅地等の特例」。
その中でも、賃貸アパートを所有している方が誤解しやすいのが、
「事業的規模なら“特定事業用宅地等”になるのでは？」
という点です。
実際には、アパート経営が所得税上の“事業的規模”に該当していても、相続税では80％減額の対象にならないケースがあります。
今回は、大阪国税局の「誤りやすい事例」をもとに、相続人の方が特に注意したいポイントを整理します。
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■ 「小規模宅地等の特例」とは？
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小規模宅地等の特例とは、一定の土地について相続税評価額を大幅に減額できる制度です。
代表的なものとして、
・特定居住用宅地等
・特定事業用宅地等
・貸付事業用宅地等
があります。
この制度は、相続税対策の中でも非常にインパクトが大きく、適用可否で税額が大きく変わることがあります。
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■ 今回の“誤りやすいポイント”
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今回の事例では、
「20室ある賃貸アパート」
がテーマです。
20室以上あると、所得税では一般的に「事業的規模」と判断されます。
そのため、
「事業なんだから、特定事業用宅地等では？」
と考えてしまいがちです。
しかし、ここに大きな落とし穴があります。
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■ アパート経営は“特定事業用宅地等”ではない
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結論から言うと、
アパート経営は、原則として
「貸付事業用宅地等」
に該当します。
つまり、
【誤】
特定事業用宅地等
→ 400㎡まで80％減額
ではなく、
【正】
貸付事業用宅地等
→ 200㎡まで50％減額
となります。
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■ なぜ“事業的規模”でも80％減額にならないのか？
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ここが非常に誤解されやすい点です。
相続税の「特定事業用宅地等」における“事業”には、
・不動産貸付業
・駐車場業
・自転車駐車場業
などが除外されているためです。
つまり、
所得税では「事業」
でも、
相続税では「貸付事業」
として別枠扱いになるのです。
ここを混同すると、減額割合を誤り、大きな申告ミスにつながる可能性があります。
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■ 実際には税額差がかなり大きい
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例えば、評価額1億円の土地なら、
【80％減額】
→ 評価額2,000万円
【50％減額】
→ 評価額5,000万円
となり、課税対象額に大きな差が生じます。
相続税率によっては、
数百万円〜数千万円単位で納税額が変わるケースもあります。
だからこそ、
「事業的規模＝80％減額」
と短絡的に判断するのは危険です。
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■ さらに注意したい「3年以内貸付」のルール
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平成30年税制改正以後、
相続開始前3年以内に新たに貸し付けた宅地については、原則として「貸付事業用宅地等」の特例対象外となりました。
これは、
「亡くなる直前にアパートを建てて節税する」
といった対策を防ぐためです。
ただし例外があります。
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■ “事業的規模”なら救済されるケースも
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相続開始前3年以内の貸付であっても、
被相続人が3年以上にわたり
「事業的規模」で貸付事業を行っていた場合
には、一定条件のもとで特例適用が認められるケースがあります。
つまり、
・以前から継続して不動産賃貸業を営んでいた
・相続直前だけ始めたわけではない
という実態が重要になります。
ここは非常に細かい判定が必要なため、自己判断は危険です。
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■ 相続人が本当に気を付けるべきこと
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相続税は、
「不動産がある＝節税になる」
ほど単純ではありません。
特に賃貸不動産は、
・所得税
・法人税
・相続税
・民法
・借地借家法
・金融機関評価
など、多面的に考える必要があります。
今回のように、
“所得税では事業”
でも、
“相続税では貸付事業”
という制度差もあります。
そのため、
ネット情報や一部の知識だけで判断すると、思わぬ税務リスクにつながることがあります。
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■ まとめ
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今回のポイントを整理すると、
・20室以上でも自動的に80％減額にはならない
・アパート経営は原則「貸付事業用宅地等」
・適用は200㎡まで50％減額
・「特定事業用宅地等」とは別制度
・3年以内貸付には追加制限あり
という点が重要です。
小規模宅地等の特例は、
相続税対策の“最重要制度”の一つですが、
その分、
誤解や思い込みも非常に多い制度です。
だからこそ、
「自分の場合はどうなるのか」
を早めに専門家と整理しておくことが、結果として最も大きな節税につながります。