相続税の制度や評価方法については、最終的に 国税庁 の解釈・運用が基準になります。以下では、実務でよく相談される「法人化による不動産管理と相続税対策」について、制度面・実務面の両方から解説します。
法人化して不動産を管理するのは相続税対策になりますか？仕組みと注意点を専門的に解説
不動産を複数所有している方や、将来的に相続税がかかりそうだと感じている方から、「不動産管理会社を作れば相続税対策になりますか？」という質問は非常に多く寄せられます。特に、家賃収入が安定している場合や、資産規模が大きくなってきたタイミングで法人化を検討するケースが目立ちます。しかし、法人化すれば必ず相続税が下がるという単純な話ではありません。本記事では、その仕組みと注意点を整理して解説します。
結論：法人化は相続税対策になる場合もあるが万能ではない
結論から言うと、不動産を法人で管理・運営することは、条件次第では相続税対策になります。ただし、すべてのケースで有効とは限らず、やり方を誤ると逆に税負担や手間が増えることもあります。法人化の効果は、所有形態、収益の移し方、後継者への承継方法などによって大きく左右されます。
法人化が相続税対策になり得る理由
法人化による相続税対策のポイントは、「不動産そのもの」ではなく「収益の帰属先」を変える点にあります。個人所有のままでは、不動産評価額がそのまま相続財産となりますが、不動産を個人が所有しつつ、管理や運営を法人に任せることで、家賃収入の一部を法人に移転できます。
その結果、個人の金融資産が増えにくくなり、将来の相続財産の増加を抑える効果が期待できます。また、法人に利益を留保し、後継者を役員や株主にしておくことで、株式の評価をコントロールしながら承継する方法も考えられます。
よくある誤解：法人化すれば不動産評価額が下がる？
よくある誤解として、「法人を作れば不動産の相続税評価額が下がる」と思われがちですが、これは正確ではありません。不動産を個人所有のまま管理法人を作っても、不動産の評価方法自体は変わりません。
評価額を下げるには、不動産そのものを法人に売却・現物出資する必要がありますが、その場合は譲渡所得税や法人取得時のコストが発生します。節税効果と税負担のバランスを慎重に検討しなければなりません。
実務での注意点：税務否認・コスト増加のリスク
実務上、特に注意すべきなのは「管理料の設定」と「法人の実態」です。管理料が相場とかけ離れて高い場合、税務調査で否認されるリスクがあります。また、実態のないペーパーカンパニーと判断されると、法人化そのものが問題視される可能性もあります。
さらに、法人を維持するためには、法人税申告、社会保険、会計処理などの固定コストが発生します。相続税対策としての効果が、これらのコストを上回るかどうかの見極めが重要です。
専門家による支援でできること
相続税対策を目的とした不動産法人化は、税務・会社法・相続の知識が複合的に必要です。行政書士や税理士などの専門家は、法人設立のスキーム設計、管理契約の内容チェック、将来の相続を見据えた株式構成のアドバイスなどを通じて、リスクを抑えた形での対策を支援できます。
特に「今すぐ法人化すべきか」「現状では不要か」という判断は、専門家の視点があるかどうかで大きく変わります。
まとめ
法人化して不動産を管理することは、条件が合えば相続税対策として有効ですが、万能な方法ではありません。安易に進めると、税務リスクやコスト増につながる可能性もあります。相続税が気になり始めた段階で、早めに専門家へ相談し、自身の資産状況に合った対策を検討することが重要です。
将来の相続で後悔しないためにも、「法人化ありき」ではなく、全体設計から考える姿勢が求められます。