親の逝去後、空き家となった実家を売る――。公務員の方からも「老人ホーム入所中だったが、空き家特例（3,000万円控除）は使えるのか？」というご相談が増えています。結論は「一定の要件を満たせば可能」。本稿では、2027年（令和9年）12月31日まで使える現行ルールを、忙しい公務員の方向けに要点と実務ステップで整理します。〔根拠：国税庁タックスアンサーNo.3306/3307、制度は令和9年12月31日まで適用〕。
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■ 空き家特例のキホン（誰が・いつまで・いくら）
・相続した「被相続人の居住用家屋」またはその敷地等を譲渡したとき、譲渡所得から最大3,000万円を控除。
・適用期間：平成28年4月1日～令和9年12月31日（= 2027/12/31）の譲渡が対象。
・令和6年1月1日以降は、譲渡後に翌年2/15までの耐震改修や取壊しでも対象に拡充。
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■ 老人ホーム入所中でも使える？「特定事由」の3条件
被相続人（親）が要介護等で老人ホームに入っており、相続開始直前は実家に住んでいなかったケースでも、下記を満たせば“被相続人居住用家屋”に該当します。
① 要介護認定・要支援認定等（一定の障害支援区分を含む）を受けて入所していたこと
② 入所から相続開始直前まで、実家は「物品保管等」以外に使っていない（事業用・賃貸・他人居住はNG）
③ 入所後は、主として居住の用に供していた場所が老人ホームであること
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■ 公務員の方向け「適用チェックリスト」
□ 親の要介護・要支援の認定通知の写しがある（更新歴もわかる）
□ 老人ホームとの契約書・入退去日が確認できる
□ 相続開始直前まで、実家に同居者なし・賃貸化なし・事業利用なし
□ 建築が昭和56年5月31日以前／区分所有建物（マンション）ではない
□ 譲渡は「相続開始から3年を経過する日の属する年の12/31」までに完了（例：2023/6/1相続なら2026/12/31まで）
□（耐震要件）旧耐震なら、耐震改修済みであるか、または取壊して土地で売却／令和6年以降は譲渡後翌年2/15までの改修・取壊しでも可
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■ よくある“つまずき”
・「親族が一時的に住んだ／貸駐車場にした」→ 対象外になり得ます。用途変更は厳禁。:contentReference[oaicite:5]{index=5}
・「マンションの実家」→ 原則対象外（区分所有は不可）。:contentReference[oaicite:6]{index=6}
・「価格だけ決まらず年度末にズレ込む」→ 期限（○年12/31）を跨ぐと適用不可。売買契約日と引渡期日を逆算管理。
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■ 手続きの流れ（忙しくてもこれだけは）
1）資料集め：介護認定通知、老人ホーム契約書・入退去記録、住民票除票、固定資産課税台帳、家屋の建築年証明（検査済証等）
2）用途確認：入所～相続直前までの使用実態をメモ化（第三者に説明できる客観記録）
3）耐震確認：旧耐震なら耐震改修or取壊し（令和6年以降の拡充も活用）:contentReference[oaicite:8]{index=8}
4）自治体の「確認書」取得（必要な自治体あり：空き家対策担当）→ 税務申告で添付・提示を求められることがあります。:contentReference[oaicite:9]{index=9}
5）譲渡契約＆申告：期限を意識し、必要書類を添付して確定申告（売却年の翌年）へ。
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■ 公務員の方へ：実務アドバイス（トラブル未然防止）
・「名義・相続人の整理」を先に。持分が分かれると決裁・契約の同意取りに時間を要します。
・「片付け・残置物撤去」は“物品保管等”の範囲内でOKだが、居住再開と誤解される使い方は避ける。
・「売却後改修・取壊しOK」の拡充（2024年譲渡以降の扱い）を押さえ、売却スケジュールの自由度を上げる。
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■ まとめ
老人ホーム入所中でも、介護認定の有無・空き家の使い方・建物要件・売却期限を満たせば、空き家特例（最大3,000万円控除）は活用可能です。相続・介護・売却が同時並行になることの多い公務員の皆さまは、まず証拠書類の確保とスケジュール管理から。迷ったら、早期に専門家へ。