事業用地として貸している土地を相続した後、
「契約期間がもうすぐ終わるので、あと20年延ばしたい」
と借主から相談を受けるケースは、実は少なくありません。
このとき、
「双方合意しているのだから、覚書や合意書で足りるのでは？」
と考えてしまうと、後々大きなリスクを抱えることになります。
結論から申し上げると、
**事業用定期借地権の期間延長には、改めて公正証書による契約が必須**です。
────────────────────
■ なぜ「延長＝新契約」になるのか
────────────────────
事業用定期借地権は、借地借家法に基づき
・更新がない
・期間満了で終了する
ことを前提に設計された制度です。
そのため「20年延ばす」という行為は、
更新ではなく **新たな借地権を設定する行為** と扱われます。
そしてこの借地権は、
**必ず公正証書で契約しなければならない**
という強い形式要件があります。
もし私文書（覚書・合意書など）だけで済ませてしまうと、
・事業用定期借地権として無効
・普通借地権とみなされる可能性
が生じます。
普通借地権になると、
正当事由がなければ更新を拒めず、
「期限付きで貸したはずの土地が返ってこない」
という事態にもなりかねません。
────────────────────
■ 公正証書で作成する実務的な意味
────────────────────
公正証書には、次のような実務上の強みがあります。
・公証人が内容を確認し、証明力が極めて高い
・原本は公証役場で長期保管され、紛失・改ざんリスクがない
・強制執行認諾条項を入れれば、賃料滞納時に裁判を経ず執行可能
特に事業用借地のような長期契約では、
「将来の紛争を防ぐ仕組みを最初に作る」
という視点が極めて重要です。
────────────────────
■ 相続後オーナーが注意すべきポイント
────────────────────
今回のように相続をきっかけに契約延長を行う場合、
次の点は必ず再確認してください。
① 貸主からの中途解約は原則不可
→ 20年という長期間、土地が固定されます。
② 借主の与信・事業継続性
→ 途中で倒産した場合のリスクを想定していますか？
③ 敷金の返還原資
→ 敷金は「預かり金」です。
相続により敷金も引き継いでいるか、
返還できる資金を確保できているかが重要です。
④ 契約条件の再点検
→ 賃料改定、中途解約条項、原状回復、損害金など
従来契約が今の状況に合っているかを確認しましょう。
────────────────────
■ まとめ：延長は「好機」でもあり「覚悟」でもある
────────────────────
借地期間の延長は、
・長期安定収入を確保できる好機
である一方、
・長期間の拘束とリスクを引き受ける決断
でもあります。
だからこそ、
「合意できているから大丈夫」ではなく、
**法的形式・財務面・相続後の資金管理まで含めて整理すること**
が、土地オーナーとしての重要な責務です。
公正証書の作成は単なる手続きではありません。
将来の安心を買うための“保険”だと考えていただければと思います。
気になる点があれば、
不動産会社や専門家と連携しながら、
一度立ち止まって検討することをおすすめします。